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  • 高层清算土地增值税行动升级房企黑名单已上报
  • 时间:2014-6-26 8:50:00 作者: 责辑:SpiderMan 【字号: 】 【打印】【收藏

清算土地增值税行动升级 电脑系统自动生成税负率低企业“黑名单”

尽管任志强与央视关于“房企欠巨额土地增值税”的论战早已告一段落,这场风波却延续至今。

国家税务总局日前下发通知,要求各级税务机关加强征管堵漏增收,提高收入增长质量。在下一阶段规范税收秩序的重点中,首先提到的就是“加大土地增值税清算力度”。

记者拿到的一份国税总局内部文件显示,国税总局已对清算任务限定了时间表,要求各地在今年11月底前报送土地增值税清算工作完成情况。

“从去年底开始,我们就要求各地从严清算土地增值税,并把这项工作列为今年的工作重点之一。”国家税务总局相关主管部门一位负责人对《华夏时报》记者表示。

一家全国大型房企高层透露,“税务系统的电脑中已经自动生成了税负率低的企业,由各地税务局管理科形成一份‘黑名单’上报,然后指定稽查局对名单上的房企逐一检查。”但该消息未得到相关部门证实。

业内人士分析,在市场下行阶段,一旦土地增值税成为税务部门重点清查的对象,会令开发商本已紧张的资金链“雪上加霜”。对于中小房企而言,从严征收土地增值税或引发资金链断裂风险。

多地清查土地增值税

在国税总局发出上述通知之前,已经有不少省份在行动。

近期,广东省地税局制定出台了《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程》,就清算省内房企的土地增值税提出诸多详细要求,文件将于7月1日起正式实施。

河北省地税局也在近日宣布,年内至少清算828个房地产项目。

此外,据媒体报道,根据国家税务总局的部署,2014年土地增值税清算计划已被列入税务机关绩效考核范围。海南、河北、湖南、吉林、新疆、江西等地先后公布了2014年度土地增值税清算计划、调整土地增值税征收政策等文件。

去年11月,央视《每周质量报告》报道称万科、华远、富力、SOHO中国等45家房企,8年来欠缴土地增值税超3.8万亿元。对此,多家上市房企发布澄清公告予以否认,任志强更是驳斥央视报道“愚蠢无知”。

“央视报道后,我们对土地增值税更加重视了,央视提及的一些问题,对清查工作还是有推动作用的。”深圳市地税局有关负责人告诉记者。

上述负责人还表示,去年底到今年初,国税总局已经召开了几次会议,督促地方清查土地增值税。从今年初开始深圳已着手部署清查,1-5月份的土地增值税同比增长情况还算不错。

“今年是清算土地增值税的执行年,从一线城市到小县城都要清算,这与地方财政紧张、国税总局施压有关。”深圳一家房地产税务咨询公司总经理说。

实际上,今年以来,多个城市陷入财政收入增幅放缓的困境,一些城市选择用追缴税收等方式填补财政收入的缺口,其中,房地产行业是追缴的重点目标。

“今年的财政压力大,税收任务艰巨,国税总局需要出面督促地方充分挖掘税收潜力。”广东某市一位国税局官员告诉记者。

地方政府两难

“从我们对上半年工作的摸底情况来看,有些省份已经展开了相关工作,但也有些省市的工作进展缓慢。”上述国税总局相关主管部门负责人表示,“由于土地增值税属于地税,所以国税总局也只能起到督促作用,具体的落实工作还要由地方执行。”

实际上,近几年,国税总局多次下发文件要求地方清查土地增值税,但地方政府积极性并不高,过去几年的税务清查工作,对开发商也并未产生实质性影响。

“房地产项目大部分是滚动开发,从拿地、开发到竣工一般都要2-3年的周期,有的项目还存在捂盘的情况。”东部某省会城市税务局一位官员对记者表示,“土地增值税的清算周期短则2-3年,长则5-6年。”

上述官员还表示,为了拖延土地增值税清算时间,很多房企绞尽脑汁,如一些大型项目采取分期领取预售证的方式,等到现房或准现房时才开始销售。“因此,很多地税部门都没有足够的人力来进行土地增值税的清算。”

此外,地方政府的“小算盘”,也使得土地增值税在征收过程中沦为可松可紧的“橡皮筋游戏”。

“由于土地增值税的税额较大,地方税务部门在完成当年的税务指标后,并不急于针对所有的项目汇算清缴,这有利于地方税务局实现逐年递增的税收任务。”北京一家税务公司负责人表示。

“更重要的是,地方政府不想杀鸡取卵,会考虑长期的利益,尤其是体量大的项目,开发周期长,除了税收,更有助于提升地价和完善配套,如果即时清算,谁还愿意在这个城市拿地?”长沙一别墅项目营销总监朱先生说。

房企资金链“雪上加霜”

目前,土地增值税实行四级超额累进税率,税率为30%-60%。但土地增值税一直是房地产税收体系中,设计最复杂、征税成本最高的一个税种,对于地方政府而言,实际操作上存在一定难度。

由于对房地产开发成本难以统一认定,前几年各地几乎清一色地执行了土地增值税“预征”的操作办法。

国税总局于2010年6月出台文件规定,除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%。

“一般我们在项目拿地阶段就已经做好税务规划,将土地增值税按照销售收入的总额进行预提,并计入开发成本,最终反映在财务报表中。”北京一家大型地产商负责人认为,土地增值税在未达到税法规定的结算条件时可以不交,这对企业来说并不违反税法。

“不过,现在土地增值税成为税务部门重点清查的对象,一些资金本来就不宽裕的开发商,日子会更加难过。”上述深圳房地产税务咨询公司总经理表示。

多位业内人士分析,目前房企融资成本上升,同时市场销售不畅,如果税务部门“再上一道枷锁”,房企将面临更大的压力。

“这些年一直都没有进行过土地增值税的严格清算,截至目前这已是一笔十分可观的资金,对于中小房企而言,一旦自身项目被清算,资金链将存在断裂风险。”北京一家房企负责人对记者表示。

不过也有房企并不担心清查的后果。上述长沙别墅项目的营销总监朱先生认为,从利益角度考虑,地方清查更多是为了应付上级压力,但执行时还是会为开发商考虑。

 来源:华夏时报
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